La SCI (société civile immobilière), avec sa souplesse de gestion, est l’une des structures les plus appréciées des spécialistes de l’investissement locatif. Et pour cause ! L’immobilier est un placement très intéressant. Vous souhaitez procéder à la création de votre SCI et souhaitez avoir une idée précise sur les principes fondamentaux de la fiscalité SCI ? Découvrez-les dans cet article.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI désigne un groupement d’individus qui s’unissent pour faire acquisition d’un bien immobilier dont ils pourront tirer profit. Il s’agit donc d’une société non commerciale qui vise la facilitation de la gestion en commun d’un patrimoine immobilier.
Une Société Civile Immobilière offre aux associés une certaine liberté dans le choix de l’imposition. C’est en effet au cours de sa création qu’il vous faudra faire le choix du régime d’imposition de la SCI, cette dernière pouvant être soumise soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS).
La SCI à l’IR
La SCI est une société qui est par principe ou par défaut soumise à l’impôt sur le revenu. On dit alors qu’elle est « transparente fiscalement » ou qu’elle obéît au « principe de la transparence ». Cette option veut que, contrairement aux associés, la société ne soit pas imposée.
De plus, la SCI à l’impôt sur le revenu ne paie pas directement d’impôt. Les revenus imposables de la société, s’ils existent, seront partagés entre les différents associés qui, eux, seront imposés à titre individuel.
À noter que le revenu imposable de la SCI suppose la déduction de charges telles que les frais de gestion, les intérêts d’emprunt du crédit immobilier, la taxe foncière et les charges de copropriété. D’autre part, les frais d’acquisition comme les frais d’agence ne sont pas déductibles.
La SCI à l’IS
Les associés d’une SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés dès sa création. Pour rappel, la SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés est directement redevable de l’IS sur les bénéfices. De plus, les associés ne sont imposés que lorsqu’il y a distribution de bénéfices sous forme de dividendes.
Notez que le choix d’une SCI soumise à l’IS peut également se faire au cours de sa vie sociale. Ce choix étant irrévocable, il est important de faire appel à un fiscaliste professionnel qui saura vous aider à avoir une meilleure compréhension des enjeux d’une telle stratégie.
La fiscalité de la SCI et la TVA
En principe, la SCI n’est pas soumise à la TVA. Elle ne facture donc pas de TVA et ne récupère aucunement de taxe sur ses achats. Cependant, certaines SCI peuvent être assujetties au paiement ainsi qu’à la facturation de la TVA. Il s’agit de celles qui tirent des revenus locatifs d’immeubles à usage commercial, industriel ou de bureaux.
À noter que cela est facultatif lorsqu’il est question de locations non meublées et non équipées à usage d’habitation (ces dernières ne pouvant être soumises à la TVA). Enfin, La SCI est obligatoirement exonérée de TVA lorsque la location concerne des biens à usage agricole ou des biens résidentiels.
La SCI est la solution juridique par excellence pour toute personne souhaitant faire acquisition et assurer la gestion de biens immobiliers. Non seulement elle est très avantageuse fiscalement, mais elle peut être gérée aussi bien par des personnes physiques que par des personnes morales.
